2018年8月4日 のアーカイブ

「空き家解決セミナー」受講

カテゴリー: 講演会/シンポ/セミナー/勉強会, 高齢者/福祉/街づくり

2018/08/04  21:58


 

「空き家解決セミナー」のパンフレット

 

「地元の空き家解決セミナー」(事務局:ハイアス・アンド・カンパニー)が4日、ベルサール新宿グランドコンファレンスセンターで開催された。同事業は2018年度国土交通省の地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業に採択された中の1つ。

国交省のモデル事業だが、関連する事業がたくさんあって、どういう内容なのか素人目にはすぐに分からない。2017年度も同じ内容のものが行われているものの、少しずつ内容が変わっていて理解できない。

しかし、こうした公共事業に精通したプロからみれば、「おいしい」話ばかりのようだ。不動産業界など公共事業である。官が仕事を投げれば、パクっと食いつく人ばかりだ。それはさておき本題は以下の通り。

ハイアス・アンド・カンパニー株式会社(HyAS&Co、本社・東京都品川区上大崎、濵村聖一社長、東証マザーズ)は2005年3月設立、資本金3憶5800万円。役職員数133名。経営コンサルティング事業が中心だ。

ハイアスの目玉は「不動産相続の相談窓口」。地域の情報に強い全国約170エリア(2018年2月現在)の住宅・不動産会社が加盟し、全国ネットを形成して、相談業務に応じている。不動産の相続に関する知識と、顧客の相談に応じることのできるコンサルティングネットワークが強みだ。

この日話をしたのは株式会社k-コンサルティング(千葉県柏市)の大澤健司社長。不動産コンサルティングを中心におおよそ以下のような話を行った。

・日本人の資産の大半は不動産。不動産をどうするかが「相続対策」の中でかなりのキーポイントになっている。

・不動産は分けにくい、価値がよく分からない、評価額も分かりにくい。こういった諸点のサポートを行っている。

・空き家に対する相談が非常に多くなっている。コンサルティングの観点から対応している。

・「特定空き家」に認定されると、その段階で固定資産税が6倍に上がる。

・5年を超えて不動産を保有している人が売却すると譲渡所得税(26%から今は戦後最低の20%)がかかる。不動産を保有していると毎年固定資産税がかかる。使おうが使わまいが、収益を上げようが上げまいが保有税としての固定資産税がかかる。持っているだけでかかる。資産は目減りする。2%以上値上がりでないと固定資産税分ペイしない。

・不動産は結構うまくできている。不動産の価値が値上がりをしてくると、逆に税金が上がる。

・不動産を持っていない資産家もいる。住宅も賃貸。「なぜ不動産を持っているのか。持っているだけで固定資産税を払い続けなければならない。資産としては目減りする。値下がりをする株式は絶対持たない。不動産持っている方って不思議ですよね。目減りすることが分かっているのに」。不動産持っている人は単純に固定資産税払うのは当たり前だと思っているだけ。しかし、資産という考え方からすれば、毎年目減りするだけだ。だったら売却して現金で預金していたほうが減らない。わずかでも増える。不動産は劣化もし、どんどん値下がりする。

・不動産を資産としてみると、空き家で放置しておくのは資産を目減りさせるだけのことだ。

・空き家にしておく理由は「物置として必要だから」「解体費用をかけたくないから」「特に困っていないから」がビック3(国交省平成26年空家実態調査)。大半は「積極的な理由ないんですよ」。何となく、お金をかけたくないし、売っても安いかもしれないし、税金もかかるし・・・。

・総務省調査によると、2013年は空き家は820万戸、空家率13.5%。野村総合研究所によると、18年は1083万戸(17.0%)、23年は1405万戸(21.1%)、28年は1772万戸(25.7%)、33年は2166万戸(30.4%)。3軒に1軒は空き家。団塊世代が亡くなり、相続が発生。子供たちは少ない。若い人が少なくなり、不動産は要らなくなる。空き家が増えてくる。

・空き家は増えるべくして増えている。需要≪供給の傾向は今後ますます強くなる。供給過剰の状況になる。

・不動産資産の観点から空き家の期間が長ければ長いほど資産価値が落ちる。建物の劣化だけの問題ではない。風評被害も。人が寄り付かなくなり、街全体の資産価値も落ちる。人が入ってくるから不動産の価値がある。人が入ってこないと価値は落ちるばかり。

同じような築年数、同じような世代。空き家は増え始めると爆発的に一気に増える。処分できない。不動産もお金を払って買ってもらう時代になる。欲しい人がいなくなる。売れないと言いながら今だと売れたりする。近いうちに売れなくなる。

・空き家(地元の実家)はどうしたい?とにかく手放したい。圧倒的に相談としては多い。持っておきたくない、とにかく手放したい。なぜ放置されているか。

・空き家も含めて相続は時間が経てば経つほど解決がどんどん難しくなる。とにかく早い段階で進めておくこと。「そのうち、そのうち、何とかしないとね」まではいくが、ではどうするかまで具体化しない。

・空き家にしない対策は2つ。遺産分割対策と認知症対策。空き家の対策は相続対策だ。相続が発生してからどうするかと考えていっても決まらない。誰が相続をし、誰がこの不動産を管理するのか。決めておかないとあとでは決まらない。場合によっては誰が相続するか決めておく。親の資産だから権利は平等だから子供たちでは決められない。だから親が遺言状を書いておく。諸外国に比べると日本で遺言状を書く比率は1割程度。欧米は6割~8割。習慣がない。家督相続が残っている。分割のトラブルを回避する一番は遺言状だ。書いた通りでなくてもOKだ。遺言状があったとしても相続人の全員が別の形で合意をすればその形で相続してもOK。まとまらなかったら最後、これでやりなさいというものが残っていないと困る。相続も親からもらった資産だ。相続は子が親からもらうものなので、親が決めておく。

・認知症になると、不動産資産は基本的に凍結になる。売ることもできないし、貸すこともできなくなる。

・遺産分割は現物分割(相続資産の現物をそのまま分けて相続する)、換価分割(相続資産を売却し、金銭に変えて分割相続する)、代償分割(特定の人が本来の相続分以上を相続する代わりに他の相続人に代償として自己の財産を交付し相続する)の3つの方法がある。

・不動産をやっている人間から言えば、不動産は共有名義で相続しないことが鉄則。全員合意が必要だから。不動産の現状と価値を把握する。「売れない」と思い込んでいるのではないか。まったく売れないのか、100万円なら売れるのか、50万円なら売れるのか。

・価値が分からない場合は、第三者の専門家に確認していく。自分たちは何をしたらいいのか、どんな手続きが必要なのか、どんな価値なら売れるのか。何が問題なのか。

・空き家になってしまった時の解決策。大きく分けて①維持管理②賃貸③売却④用途変更して活用ーの4つ。利用目的が明確ならば維持管理をするか、建て替えをするかの選択。

・維持管理の目安は近隣に迷惑をかけない。月に1回の建物・敷地の確認と月に1回の草刈り、清掃。夏なんか草はすぐにはえる。将来、自分たちあるいは子供たちが使えなくなるかもしれない。不動産が使えるようにする、自分たち、子供たちに対する投資だ。それができない場合、シルバー人材センターや空家・空地管理センターにお金を払ってお願いする。

・賃貸。普通の賃貸借かサブリース。賃貸は貸し出せる状況までのリフォームなど投資が必要。賃貸収益が期待できる。空室のリスクがある。一方、サブリースは業者に一括して借り上げてもらうこと。業者がまた貸しする。リフォームは業者が行う。賃料は固定資産税分くらいしかもらえない。

・売却。査定が必要だ。とにかく、売るんだったらいくらで売るのかを知らないといけない。「何となく」の感覚では話はまとまらない。明確にいくらなら売れるのかという金額が分かれば、ではどうするかということになりやすい。売却と下取りがあるが、圧倒的に売却が多い。

・仲介での売却のメリットは高く売れること。一般消費者との直接契約により市場価格で売却できる。間に不動産会社が仲介に入って買い手を見つけてくれる。その代わりデメリットとしていつ売れるかが分からない。書い手が付いてから。瑕疵担保の保証とかも。条件面で付くこともある。怖いからある程度保証を付けることになる。仲介手数料が必要。

・業者の下取りは現金化スピード。残置物は残ったまま。その代わりそれは価格に反映する。安くなる。

・需要がない!空き家の状態が悪い。さらに時間が経つことで事態は悪化する。

・ネットワークを使う。どういうふうにすればこの不動産の価値が見いだせるか。どういう方に買ってくれれば、ある程度価格が見いだせるのか。ネットワークを駆使してやっていく。

・空き家を相続で取得した場合、3000万円の特別控除がある。利益が3000万円までならば税金かからない。要件としてはなくなった方が1人暮らしであったこと、昭和56年5月31日以前に建てられた建物であること(旧耐震)、相続から譲渡まで引き続き空き家であること、平成31年末までに譲渡すること、耐震補強工事にするか、更地にするかどちらかにしなければならない。

・空き家問題は時間が解決してくれることはない。時間がかかればかかるほど問題は拡散するだけ!大きくなるだけ!不動産自体が劣化し、年齢を重ねて認知症になる、売れなくなる。

・不動産を資産とするのか、あるいは負動産とするかは所有者次第!問題になっている方と問題になっていない方がいる。この違いはどこにあるのか。判断→決断→行動と当たり前のことを行う。

・これをやるためにどうしたらいいのか。決断、行動は結構できる。一番難しいのは判断。判断をするのに一番重要なことは情報だ。情報を持っていない。不動産に関してどういう手続きが必要で、いくらくらいの価値で、どんなふうにすれば解決ができるのかといった情報がないから判断ができない。ちゃんと解決を図られた方はちゃんと情報を持っている。きちんと正しい情報を得ておいて判断をし、決断とし、行動を起こしていただきたい。

・空き家は大きな社会問題になってきており、人口減少が続いて今後は不動産需要がどんどん少なくなってくる。伴って不動産の価値はどんどん下がってくる。昔みたいに持っていればいいというものではなくなっている。不動産はどうやって活用するのかが重要になってくる。活かしていくことが必要だ。自分たちが活かせないのなら、活かしてくれる人に譲っていく。自家がぼろぼろになり、迷惑がられて、これは親が望んでいたのか。行動を起こすきっかけになれば幸いだ。